Tras el colapso del edificio Champlain Towers South en Surfside en 2021, Florida aprobó nuevas leyes de seguridad para condominios (SB 4-D en 2022, modificada después, la última vez por HB 913 en 2025). Exigen inspecciones estructurales periódicas y reservas completas para los componentes principales del edificio, y han cambiado lo que cuesta ser dueño en muchos edificios antiguos.
Qué edificios están incluidos
Los edificios de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables. Las casas unifamiliares y los edificios pequeños de hasta cuatro unidades con tres pisos habitables o menos están exentos.
Inspecciones de hito (milestone)
- Deben hacerse antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años desde su certificado de ocupación. El departamento de construcción local puede exigirla a los 25 años según las condiciones locales, como la cercanía al agua salada.
- Se repiten cada 10 años después.
- La fase uno es una inspección visual hecha por un ingeniero o arquitecto con licencia. Si encuentra un deterioro estructural importante, se exige una fase dos con pruebas más detalladas, y las reparaciones deben empezar dentro de los 365 días siguientes al informe de la fase dos.
- La paga la asociación del condominio, es decir, al final los dueños a través del presupuesto de la asociación.
Estudios de reservas de integridad estructural (SIRS)
Las asociaciones de edificios de tres o más pisos habitables deben completar un SIRS al menos cada 10 años; para las asociaciones existentes, el primero vencía el 31 de diciembre de 2025. El estudio cubre el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización y pintura exterior, las ventanas y puertas exteriores, y otros elementos importantes de más de $25,000.
Para los presupuestos aprobados a partir del 31 de diciembre de 2024, los dueños ya no pueden votar para eliminar o reducir las reservas de estos elementos, salvo excepciones limitadas; por ejemplo, una pausa temporal de hasta dos años para pagar reparaciones de la inspección de hito.
Qué significa al comprar un condominio
En muchos edificios antiguos las cuotas mensuales han subido y las evaluaciones especiales son más frecuentes, porque las asociaciones están financiando reservas y reparaciones. Antes de comprometerse, pida:
- El informe de la inspección de hito (fase uno, y fase dos si se exigió) y el estado de las reparaciones.
- El estudio de reservas de integridad estructural más reciente.
- El presupuesto actual y el plan de reservas.
- Cualquier evaluación especial aprobada, propuesta o en discusión; las actas de la junta son un buen lugar para buscarlas.
La ley de Florida da a los compradores de condominios de reventa un período para revisar los documentos de la asociación durante el cual pueden cancelar el contrato; pida a su agente los términos exactos de su contrato. Los edificios con reparaciones críticas pendientes también pueden ser más difíciles de financiar, así que comparta estos documentos con su prestamista desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿A qué edad necesita un condominio en Florida la inspección de hito?
Antes del 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, o 25 si el departamento de construcción local lo exige por condiciones como la cercanía al agua salada. Después, cada 10 años.
¿La ley aplica a townhouses o villas?
Aplica a edificios de condominios y cooperativas de tres o más pisos habitables. Las casas unifamiliares y los edificios pequeños de hasta cuatro unidades con tres pisos habitables o menos están exentos.
¿Pueden los dueños votar para no tener reservas?
No para los elementos estructurales que cubre el estudio de reservas, en presupuestos aprobados a partir del 31 de diciembre de 2024. Hay excepciones limitadas, como una pausa temporal de hasta dos años para pagar reparaciones de la inspección de hito.
¿Quién paga la inspección y las reparaciones?
La asociación, que se financia con las cuotas de los dueños y, cuando hace falta, con evaluaciones especiales.
¿Preguntas sobre su caso? Hable con Dayron Crespo — en inglés o español.
- Florida Statutes §553.899 — Mandatory structural inspections
- Florida Statutes §718.112 — Structural integrity reserve study
Información general, no asesoría legal, fiscal ni de seguros. Las leyes y tarifas cambian; confirme los detalles de su propiedad con el tasador del condado, un abogado, su aseguradora o su compañía de título.